1.保不住自己的工作，保不住自己的爱情，保不住自己的房子，保不住自己的家，保不住自己的权利，保不住自己的安全，保不住自己的自由，保不住自己的生活……却想保住钓@鱼@岛……向全世界最牛逼的中国愤青们致敬。

2.中国不一定是和邻国土地争端最多的国家，但肯定是和本国公民土地争端最多的国家。

3.1955年中国的人均收入是韩国的3.2倍，日本的1.1倍。但经过50多年“翻天覆地”的增长，2008年中国的人均收入是日本的3%，韩国7%，但韩国、日本从来没宣布自己经济怎么翻番，只有中国是天天说自己翻了很多番。

4. 一个城市里有三个人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班赚工资；丙没有房，菜场卖菜。忽然有天要收房产税了，丙说：“太好了，我没房，收那帮炒房人得税，我全力支持，房价大跌了，我就可以买房了。”；乙说：“没关系，我只有一套，收那帮炒房人得税，我支持，房价大跌了，我可以再买一套。”；甲说：“哦，房产税收多少？1%对吧，下个月房租涨5%。”房租上涨了，丙很郁闷，想换个房子，发现大家房租都涨了，只好忍。不过也不能吃亏，明天菜价也涨5%，恩，就这么干。乙和甲去买菜，发现菜价涨了，很郁闷，想换个菜场，发现菜价都涨了，只好少吃点了。于是乎，生活水平就这样下降了，cpi 就这样升高了

5.发改委成立至今只做过两件事：1）涨价，2）替涨价辩护！

6.目前中国有效的反腐手段有：1）夫妻反目；2）家中被盗；3）意外事故；4）情人举报；5）网民诅咒！

7.国外奶粉热销中国的原因：1）没有三聚氰胺；2）如果有可以索赔巨款；3）如果索赔不成不会进监狱。

8.一女同事忧心重重地从我身边走过，嘴里叨叨着：“糟糕，我可能要红了……我U盘丢了……”

9.奶奶说如果菜价再这样涨下去，那么房子就要跟白菜一个价喽！

10.上海对北京说：“盛会过后烧栋楼也算是我们的老传统了……”北京点点头，然后和上海一起默默地看着广州……

11.感冒了，怕去医院太破费，于是对老婆说：“熬点姜汤喝吧。”老婆说：“姜太贵，咱们还是去医院吧……”

12.中国人固有一死，或死于地沟油，或死于石灰面粉，或死于结石奶粉，或死于毒疫苗，或死于危房，或死于拆迁，或死于日记，或死于酒色，或死于宝马车轮下……中国人口号：一天一杯牛奶，震惊一个民族！死并不可怕，可怕的是你根本不知道自己是怎么死的！

13.问英语老师“山寨”怎么说，老师一下愣住了，过了会儿，一字一顿地说道：made in China…

14.看到一寝室阳台挂着，“为灾区祈福，愿天佑中华”，我觉着这标语挂四年都没问题.

15.新西兰大地震无人死亡，开不成表彰大会了，没那么多英雄事迹了，拍不成电影了，捐不了款了，不能降半旗了，不能全国不打网游了，明星也不能诈捐了，也没法创造生命奇迹了！最主要是新
西兰错过多难兴邦的大好形势了.

16.在谈所谓大国崛起之时，请扪心自问：你的收入崛起没有、你的住房面积崛起没有、你的护照免签国家数量崛起没有、你的食品安全崛起没有、你的医保社保崛起没有，如果都没有，那么大国再
崛起关你屁事。

17.教育：希望进去，绝望出来；医疗：小病进去，大病出来；房产：蜗居进去，房奴出来；演艺：玉女进去，小姐出来；衅仿：窦娥进去，疯子出来；官场：海瑞进去，和绅出来；煤窑：蹲着进去
，躺着出来；大学：校花进去，残花出来！

18.上海静安安大大火快速抓捕8名无证电焊工再一次验证了韩寒所说的，“中国现阶段的主要矛盾是人民群众日益增长的智商和官员们不断下降的道德之间的矛盾。” 农民工干着最苦最累的活，拿
着最低的工资，在官员眼里又多了一项功能“替罪羊”。电焊工，农民工，临时工，挣的是卖白菜的钱，顶的是卖viper的罪。上海当局用了250个场馆、6个月的时间、7300万人来宣扬“城市让生活
更美好”，而1幢大楼、4个小时、53位亡灵证明了这不过是一个口号。一个国家的文明程度，不在于能不能办奥运会，不在于能不能办世博会，能不能办亚运会，也不在于能买多少美国垃圾国债，
更不在于能去国外几十亿几百亿下订单，而是在于让公民坐在家里不会被烧死、上街摆摊不会被扇耳光，走路不会被李刚家的宝马车撞，想吃什么都不用担心会有毒。这个世界就是，不吸烟的得肺癌，不工作的做老板，不爱国的当大官；真正的爱不能要，真正的事不能干，真正的人不能做；需要书的读不起，需要房的买不起，需要人的娶不起；有文化的留不了学，有能力的找不到活，有良知的赚不了钱。

19.国家发改委自4月14日零时起将汽柴油价格每吨均提高320元．各地民众获得消息后纷纷表示，由于涨价油品并不包括地沟油，所以对实际生活影响并不大。

20.55岁的周润发宣布死后将捐出99%的财产，什么都不想带走。作家顾晓军评论道：千万不要捐到大陆来，不要害了无辜的官员。

21.近日偶然看见某官方实验室的采购清单，赫然看见上面有七万元的松下42寸的LED屏电视若干。更搞笑的是一个研究计算机的实验室居然还采购了顶配的索尼单反相机和丰田的越野车。看来这种实验室真是建设它一个幸福全所人。

22.逃生指南：地震了，往挂有国徽的建筑里跑~~~

23.日本人冈本真夜1997年的一首歌无耻地抄袭了我们2010年世博会的会歌，太可恶了!!

24.什么是奇迹?我建了一座豆腐渣大楼，然后雇了150个短工装修，很多人说这房子容易塌，我充耳不闻。结果「哗啦」的塌了，把他们埋在废墟里整整八天八夜，我找人挖开塌坍时，有一百多人活着。这是个奇迹，更奇迹的是我他妈不但无罪，竟然成了救人的大英雄

25.不敢说真话是个人的耻辱，不能说真话是时代的耻辱!
地球一小时，世界著名景点悉数熄灯，届时将有六十亿人打开电视机收看这一盛况。
电影学院又招生了，其中有不少姿色美女，问她们怎么看待潜规则，美女回答很淡定：“只要有规则，就好办。”

26.“我爸是李肛”事件出现了成都版：一男子因为停车与对方争执，骂脏话、打人、掐脖子，还叫嚣“我在宫安菊有人”！不料对方给出回应“我在剪茶厅也有人”。于是“我爸是李肛”升级了，
变为“ 我***有人”于是网友们开始造句：我胛裨赣腥恕⑽页鞘泄芾碚哂腥恕⑽一鹪岢∮腥恕⑽颐拦腥恕⑽叶亲永镉腥恕BR>
27.以前经常看到报道比如印度/巴西之类贫民窟着火死掉几十几百人的新闻，现在发现，只不过我们的贫民窟卖到了4万1平米。

28.人生境界：拿沙特的工资住英国房子用瑞典手机带瑞士手表娶韩国女人包日本二奶做泰国按摩开德国轿车坐美国飞机喝法国红酒，吃澳洲海鲜，抽古巴雪茄，穿意大利皮鞋，玩西班牙女郎，看奥地利歌剧，买俄罗斯别墅，雇菲律宾女佣，配以色列保镖，洗土耳其桑拿，在中国当公务员”；不过只要做最后一点，前面皆可实现。

29.一个国家，可以几十亿几十亿地到处撒钱，几百亿几百亿地为了一两句赞美签单子，几千亿几千亿地开这会那会，当研究表明建立覆盖全民的基本医保需要投入一千零几亿时，它却表示，拿出这笔钱有困难。这一刻我只感觉这梦境真奇妙

30.我不是不想让，我有时太累了。每天学习到大半夜，早晨五点就起来。除了睡觉，眼睛一睁开就是学习、学习、再学习。你们来拎一拎我们背的书包，有一二十斤！两手空空什么都不拎的老人，锻炼的时候劲头比谁都大，我为什么要给他让座？”——学生辩解。

31.被数字吓一跳：食盐，深圳2元一包，香港超市1.1港币。750毫升装的飘柔，深圳39元人民币，香港30港币。红富士苹果，深圳6元一斤，香港5港币。深圳平均收入2000-3000元。香港平均收入一万港币以上。

32.有人说，最具中国特色的亚运会点火方式是……一个拆迁户拿着汽油瓶子浇身上，然后点燃自己，跳进火炬，仪式结束后，来群推土机，直接把圣火台给拆了

33.亚运会的中国代表团1500位猛男悍女，就是囊括了所有冠军，也只能代表中国体制，而非中国人的体质。代表中华民族的体质的，是3千万三聚氰胺宝宝的身体

34. 2007年，京沪高铁投资预算增至2200亿元。
2008年，中央推出40000亿投资计划。
2008年，中国免除46个国家400多亿债务。
2009年，中国免除32个国家150笔债务。
2009年，中国对非援助累计760亿人民币。
2009年, 中国累计对朝援助达8000亿元
2009年，累计购买美国国债达到8100亿美元,累计购买外债达到到20000亿美元!
2009年，中国公车消费每年达到9000亿人民币。
2009年，中石油称：“加薪10亿是小钱。”
2009年, 上海更换5000块路牌花费2亿, 平均每块路牌4万元!
2009年，中国信贷总额近100000亿人民币
2008年，北京奥运会共耗资3000亿人民币。
2010年，上海世博会共耗资4000亿人民币
2010年，省10分钟，沪杭磁悬浮耗资350亿。
2010年，中国承诺对朝鲜700亿投资计划。
2010年，湖北省曝光120000亿投资计划。
中国援助巴基斯坦，金额一直是个迷。。。。。
2010年，西南五省大旱，6000万人受灾，损失200多亿, 中央拨付旱灾救灾资金1.6亿元。
2010年, 人大指出: 中国实现全民免费医疗每年需花费1600亿元, 目前中国不具备这个经济实力!
2011….?
2012….?

35..“今年到底暖冬还是冷冬？专家认为，具体要等冬季结束才能评价。”无懈可击！专家就是专家！

36.【声音】一个54岁下岗工人说了一句震惊中外的话：“对待知识分子的态度标志着一个民族的文明程度，而对待工人农民的态度则可考验这个民族的良心。”

37.富二代学生给他爸发了封电子邮件： 爸爸，柏林是个好地方。这里的人都很友善。但是我进了学校有点不好意思。别人都坐地铁上学，就我一个开奔驰。爸爸回信：孩子，给转了2亿美元过去。别给我丢人了，赶紧去买个地铁。

38.某市近来每到夜里，许多领导的办公室火光熊熊，有人打119报警，消防队无动于衷，拒不出警。民众投诉后得到的答复是：领导们在烧日记。

39.据说大地震前有三个明显征兆：1.井水异常；2.牲畜反应异常；3.专家出来辟谣。但是细心的人指出，第二条和第三条重复了。

40.《十月围城》的精神可以概括为五个字：让领导先走.

41.底层的百姓：吃的是地沟油，孩子受尽各种各样的摧残，生了病医不起，辛辛苦苦建起了房子还要被人拆掉，什么自由民主选票，他们不敢奢求，连想都不敢想，他们只求自己的劳动能得到尊重，没做错什么就别把他们关进监狱，可这似乎都不行，别人犯了错，都要他们来承担。他们真如猪狗吗？

42.今晚一群亲戚再次动员我入party考公务员，我说我不干，我不想作为人民公仆骑在人民的头上。然后妈妈在回家的路上幽怨叹息：“你个中文专业的，除了当公务员就是当高素质小蜜吧，你不是骑在人民的头上就是被人民公仆骑在身上～孩子啊。”

43.想当年,前辈们抛头颅洒热血的为我们打下了均价每平超过两万五的江山……….

44.各地年薪公布，西藏仅次于北京位居第三：上海63549元，北京58140元，西藏48750元，天津44992元，浙江37395元，广东36355元。结果发现，我们全都拖后腿了！

45.面对中石化、中石油、中海油同时提价，中地沟油明确表示暂不跟进。对此，广大群众纷纷赞扬：这才是真正负责任、有良心的央企嘛。

46. 煤矿老出事，上面要求下面的领导要亲自下矿井。
城市交通拥堵，上面要求下面领导要亲自挤公交车体验。
最近东莞的**业非常出名，下面的领导们都在期待着上面的指示…

47. 菜价涨了，发改委：天气原因；
菜价又涨了，发改委：奸商投机炒作；
菜价又涨了统计局：菜价上涨不可怕，对CPI影响有限；
菜价又涨了，人民日报：国外的年轻人也不是都吃菜引导人民形成健康合理的菜蔬消费观。

48.一官员因贪污受贿被判刑，儿子探监时，说自己大学毕业找不到工作。官员说：会有人来帮你的，我在台上是，叫谁上谁就上；如今我在监狱叫谁下来谁就得下来。

49.近些年，中国专家大致可分为几类：
1，胡说八道，言论诡异，行为龌龊。
2，以“多年研究成果”为理论，以残害大众为乐趣，以坑蒙拐骗为己任。
3 ，灾难前出来辟谣，劝说民众往坑里跳。。灾难发生以后消失在风雨中。
4，专门放马后炮，以显示自己高瞻远瞩，孜孜不倦。

50.民工为了城市的建设，吃最差的饭菜，住最差的工棚，抽最便宜的劣质香烟。出了问题反而是民工的错，这是什么样的逻辑？

51.我们可以到达月球，拍出清晰的图片，但我们的救火工具，却不能到达二十楼以上，即便是上海这样的繁华都市，可笑不可笑，可怜不可怜？可恨不可恨？这种时候又有砖家出来说高楼救火是全世界难题了，我TMD也知道是难题，但是人家至少有完备的灾害处理备案，有尽可能有效率多救人的方法和设施配备，有专业的搜救队随手候命，你们有什么？！

52.上海大火告诉我们，20层以上的居民，请自备降落伞。

53.某大厦在进行更新工程时，焊工不慎造成失火，火势迅猛，致41死80伤。事后go-vern-ment并无捉拿焊工问罪，而是成立委员会检讨当局应变能力，提出改善建议，并根据报告修订法律，加强楼
宇消防安全。——我在说1996年的香港。

54.上海网友调侃：房子涨不涨早就和我们无关了，吃的都是最差的东西，有毒没毒要靠运气，空气连着几天重度污染，物价每天都在怪异膨胀中，好不容易有个海外代购又被海关掐了，睡个午觉窗外就烧大火。最后领导还握着你的手说，活着就好了。

55.吃不吃地沟油，吃多少地沟油，以及怎么吃地沟油，应该由中国人民，依据中国自己的国情，来自行决定；任何干涉中国人民在自己国土上食用地沟油的图谋，都是注定要失败的。

56.他拿着枪，你买把水果刀就算凶器；他日夜宣*，你下载个黄片就算流氓；他大发横财，你摆个摊就算违法；他住高楼别墅，你搭个窝棚还要被强拆；我在想，他这么牛逼，为什么还如此恐惧？

57.让一部分人先富起来，再通过地沟油、苏丹红、福寿螺、毒大米、瘦肉精、人造蛋、避孕药黄鳝把没富的人消灭，再通过三聚氰胺、毒疫苗把没富的人的后代消灭。最终共同富裕了。

58.某网友：“亚洲约20%人口无社保。中国13亿人，农村人口8-9亿，80%没社保，城镇4-5亿10%没社保；中国为亚洲无社保人口贡献了95%；扣除中国人口，亚洲不到3%的人没社保！”

59.郎咸平：说出来你别睡不着！人均工资，第1名是德国，30美金/小时；第2名是美国，22美金；泰国是2美金；我们是8毛钱/小时!也是全世界最后一名。

60.100年后的教科书上，将会出现这样一段话：21世纪上半叶，中国新兴的官僚阶级和贵族通过暴力把居民从土地上赶走，拆掉他们的房子，把强占的土地圈占起来，盖成房地产出售。这就是中国
历史上著名的“房吃人”，史称“中国圈地运动”。

61.有感于中国地震：一直在捐款，从不知去向；一直在围观，从未有力量；一直在调查，从未出真相；一直在多难，从未见兴邦

62.开封劳教所被指在寒冷天对学员冲凉水致其死亡，劳教所你们赢了。。我承认我想象力没你们丰富，期待下个死法。

63.千万别惹姓孙的——

今年，上海“钓鱼执法”惹了孙中界，结果……
数年前，广州收容所打死了孙志刚，结果……
数十年前，前苏联在珍宝岛惹了孙玉国，结果……
约八十年前，满清皇室后人惹了孙殿英，结果……
一百年前，清王朝惹了孙中山，结果……
一千多年前的三国时代，曹操惹了孙权，结果……
两千多年前的战国时代，庞涓惹了孙膑，结果……
两千多年前的春秋时代，吴王的爱姬惹了孙武，结果……
很久很久以前，玉皇大帝惹了孙悟空，结果……

64.公平的两个社会：原始社会，Communist社会。唉，哪个我们都赶不上了～

65.幸福的事：1、不用拼爹竟找到好工作；2、不用献身竟遇到好导演；3、不用买房竟娶到好媳妇；4、不用送礼竟遇到好大夫；5、不用鉴定竟有了亲儿子；6、不用行贿竟得到好生意；7、不用装逼竟交到真朋友；8、不用认爹竟遇到好领导。

不幸的事：闹钟响了，梦醒了！！！

婴儿的学爬小技巧:“二抬四翻六会坐，七滚八爬周会走”这是宝宝大动作的发育过程，每个孩子都会经历这些阶段，看着宝宝一天天成长，父母在心里是怎样的喜悦啊。不过，现在孩子会爬的越来越少了。其实，宝宝的动作行为发育是需要成人有意训练的。以下关于训练宝宝爬行的小方法，可以给妈妈们参考。
方法一
1、 把家里的小席子卷成圆状。(席子有弹性，方便展开)
2、 让宝宝趴在席子上，将席子一边压在身下。
3、 妈妈推动席子，让宝宝随着席子的展开而朝前爬。
方法二
1、 宝宝爬在地上或床上。
2、 一个人在宝宝前面，一个人在宝宝后面。
3、 前面的人牵宝宝的右手，后面的人就推宝宝的左脚。牵宝宝的左手时，就推宝宝的右脚。
方法三
妈妈躺在床上，宝宝趴在一边，爸爸在妈妈的另一边，爸爸牵宝宝右手，妈妈推宝宝左腿，反之亦然，协助宝宝从自己的那边爬到爸爸这边来。
贴士：这几种方法都是先训练宝宝向前的感觉，父母要耐心，经常帮宝宝练习。多次训练后，宝宝就能自己朝前爬行了。每次练习成功后，父母要给宝宝鼓励或奖励，以保持宝宝对此的热情。
方法四
让宝宝趴在床上，用毛毯兜住胸腹部，爸爸把毛毯提起，妈妈推动宝宝左手、右脚，前进一步后，换推动宝宝右手、左脚，轮流进行，训练宝宝手、膝爬行，在训练中要注意适时休息，并要多给宝宝鼓励。可以在目的地摆放宝宝喜欢的玩具或物品，促使宝宝努力往前，并保持对这个练习的兴趣。以上方法你不妨试试，祝宝宝健康快乐！

　　一般8个月的宝宝就会爬了，可我家宝宝9个多月了，还不会爬行怎么办?据说爬行对小宝宝发育作用很大，请问有没有什么好办法教会宝宝爬行呢?虽然大多数宝宝都会经过爬这个阶段，但爬行不是必经阶段，妈妈也不必为此担心。爬行对宝宝的成长，的确好处多多，我们不妨和psytopic一起来做点小工作。-psytopic.com

　　案例： 宝宝一天天在长大，活动区域也越来越大了。可是妈妈发现宝宝不怎么会爬，她在电视上看到儿童专家说爬行有利于宝宝的发展，不禁有些担心宝宝因此而落后于其他宝宝。 个案分析

　　爬行不是必经阶段：虽然大多数宝宝都会经过爬这个阶段，但爬行并不是宝宝生长发育的必经阶段。爬行是宝宝从会坐到会站、会走的一个过渡动作，也就是说，爬行是宝宝站、走的准备动作。而有的宝宝并不经历爬的阶段而直接学会站和走，妈妈也不必为此担心。

　　爬行好处多多：虽然说爬行不是必经阶段，但是爬行对宝宝的成长，的确好处多多。 首先，爬需要抬高并左右转动头部，还需要胳膊及手腕的力量支撑整个上半身，因此有利于强化宝宝手、脚、颈部的关节，并使腹部、颈部、四肢的骨骼关节和小肌肉群得到锻炼，可促进骨骼的生长、增强体力，并为将来的动作发展打下基础。

　　其次，爬行时，需要上肢及下肢的共同参与，是全身的协调动作，因此爬行可以增进大脑对四肢及眼睛的控制能力，锻炼手、脚、眼的协调性，有效预防感觉统合失调。

　　最后，充分爬行可扩大孩子的活动范围，扩展他的视野，能促进大脑发育，开发孩子智力潜能。当孩子在襁褓中时，视听所及的范围很小;当他坐着或躺着时，视听范围略有扩大，但得到的刺激仍然不多;而当孩子在会爬行时，姿态由静到动，范围由点到面，他所接触和观察到的事物逐渐增多，认识世界的范围也在扩大。同时，他的思维、语言与想像能力也相应地得到了发展与提高。

　　建议 一.不会爬的宝宝怎么办? 1.多提供机会：宝宝在三四个月大时，如果老把宝宝放在推车里，宝宝很难有机会主动去爬。

　　2.模仿爬行：有些宝宝不会爬，可能是因为不知道怎么做。小宝宝的模仿能力极强，这时可以找一个会爬的小朋友来玩，两个宝宝在一起，鼓励他们爬。当宝宝看到另外的小伙伴爬行时，他也就会模仿，很快学会爬。 3.适当辅助：当有些宝宝不会爬，这时父母就要略微帮点忙了!

　　宝宝在爬行时四肢如何协调一致地运动是个最大的难题，他们经常是顾得了手却顾不了脚。这时父母可以站在宝宝身后，两个手掌放在宝宝脚底，推动宝宝一只脚，当他往前爬一点时，再推动另一只脚，如此协助，帮他渡过爬行关。

　　二.会爬，但是不太爱爬的宝宝怎么办? 1.创造良好环境：选择一个宽敞安全的地方作为宝宝的小小游乐区，将宝宝趴着放在地面上，在宝宝面前150公分左右的地方放一个宝宝喜欢的玩具。玩具能够吸引宝宝的注意力，促使宝宝向前移动身体。宝宝爬过来时，妈妈可以一点点往后腿，让宝宝向前爬得更多。当宝宝够到玩具时，要让宝宝玩一会儿，并表扬宝宝，增强他的成就感。

　　2.增加爬行的趣味性：家里若是有装冰箱、洗衣机的空纸箱，可以制成宝宝的爬行玩具。将纸箱横放在地上，把宝宝放在纸箱一头，然后妈妈到另一边，从纸箱里看宝宝，鼓励他(她)钻“山洞”，爬到妈妈这边来。宝宝早晨起来时，妈妈还可以让宝宝从被子的这头爬到另一头。

　　爱心小提示：有的宝宝在爬行时，一侧身体无力，需要另一条腿拖着向前移，并伴有其他动作发展迟缓时，妈妈就要小心了。最好去医院做个检查，排除神经系统发育障碍和一些脑损伤状况。

作者：简直

新中国资本市场（下称A股市场），从1990年前后发韧以来，长期背负着两大先天性缺陷。严格地说，这两大缺陷使A股市场不能被称为正常的市场：其一是 “旧股不流通”，这个问题从2005年起逐渐得以解决，解决的方式叫股权分置改革；其二就是发行审批制度。（当然现在监管机构从审批——“审核批准”这四个字中另外抽了两个字来表达这个制度，叫核准。为便于大家从实质上沟通，本文将核准制还其原貌，仍称其为审批制）。前一问题，伴随着市场已经及仍在承受的巨大代价，正在逐步解决，这使得第二个问题在当下显得更加突出，仅进行局部修补无法最终解决。惟有放开审批，推动向注册发行制度转换，市场方能成为正常的市场。

现行发行审批制度究竟给市场造成了哪些伤害？

首先，发行审批使监管者置身于市场供求两端的中间，使供方与需方无法通过顺畅沟通达成交易，结果是新股发行的饥饿营销，造成发行定价及上市定价虚高。

由于发行审批制度的存在，“企业上市”这个在成熟市场司空见惯的企业股权挂牌交易行为，在中国成为少数幸运企业类似黄袍加身的特殊礼遇。同一家企业，因为上市须经审批，其处于非上市状态或上市状态，其估值会产生十倍甚至更大差异。神奇的企业市值变化就在企业报会、过会、发行、上市的一年左右时间里完成。

按理说，一个未上市公司变身为上市公众公司，企业股权具有了在公开市场的交易流通权，流动性的提升，会使企业总市值有一定程度的上升，但在正常市场，这个因为便于交易而提升的价格相当有限，企业有上市、也有退市，进退自如。但A股市场的神奇估值飞升，使企业退市几无可能，因为利益的杀伤过于猛烈：就算企业基本面没有任何恶化，由上市退回为非上市企业，可能使企业市值缩水为上市定价的5%，这不知将使几人跳楼，几人上街。

其次，发行审批使A股的二级市场失去投资价值，而这点在新上市公司板块更为突出。

A股市场里企业从未上市公司变身为上市公司，其企业价格就能提升六七倍到二十倍，这个陡升的部分，在扣除发行圈到的新现金之后，就是审批制度给市场产生的制度成本。设想企业依托于利润的逐年成长，其市值本身应是一条向上爬升的斜线；不同质量的企业，斜线的斜率会有不同，但最终股东价值的成长速度应和企业利润的成长速度保持大体一致。

而在A股市场上，由于发行制度的问题，导致企业在发行上市环节市值直线拉升十倍左右，对于一家利润以年均三成多增长的企业而言，利润增长十倍需要8年，如果利润增速是五成多，则需要4年多。

这就意味着，审批制度之下，企业发行上市环节的市值飙升后，如其股价不再上涨，消化这次市值暴增需要企业4到8年的发展（当然股价理性下跌回归将会缩短这个时段）。请注意，这是对年均利润增速保持在30-100%的企业而言！大多数企业是没有这么好运气的，如果其利润增长陷入停滞甚至下滑、亏损，那么，指望利润增长最终对发行审批造成的虚高市场形成支撑，将遥遥无期。

综合上面两种情形，从A股市场的定价源头——新股上市开始，二级市场的投资者就在少数其股价可能会迅速被利润支撑的企业、以及大多数股价永远得不到利润支撑的企业中间进行艰难选择，这就不难看出，为什么A股市场的投资者，从基金到散户，亏损是常态。

其三，发行上市环节的企业市值飞升，导致投融资环境扭曲恶化、乱象频仍，监管机构疲于应付，种种努力无济于事。

产生这些乱象的核心根源在发行审批导致的财富扭曲增长及错误分配：为了搭上A股新上市这个举世罕见的暴富机会，投资人把目光盯在企业上市前的一段时间，竞相入股博上市；某些人把手插到上市审批环节，谋取非分利益——因为审批上市给监管机构自身带来的巨大压力，监管机构把压力分散到环保、土地、税务等各个环节，也就给从地方到中央的各个上市相关部门营造了伸手的空间；幸运企业上市时超高定价而获得的过度融资、资金闲置现象，和大量无力支付上市成本或者视审批上市为畏途的企业并存，无缘于公开市场的融资。

第四，发行审批使A股不能作为投资者和融资者能够自由交易的真正的市场，给宏观经济造成深远的伤害。这远不是发行审批所能导致的最后一个问题，但可以确定地说，是所有问题中最严重但最为众人所忽略的一个。这个后果是，使得诺大的中国特色市场经济缺乏直接融资的有效配置渠道。

它使虚拟经济中的股票市场定价中枢脱离企业基本面，悬浮运行在没有根基的半空，使得市场的运行完全听命于资金面也就是信贷政策，从而加剧了A股政策市特征，使广大投资者（包括机构及个人）不能围绕年均增长10%的GDP增速在A股市场稳定获利，公众失去了通过证券市场获得财产性收入的宝贵机会。至于发行审批导致二级市场投资者巨额财富汇集转移到上市公司上市前股东的巨大财富换手现象，其给社会财富文化造成的扭曲，则影响更为深远。

仅从以上列出发行审批四大害处，细心的读者应已看出，这些问题是相互交错围绕在行政权力介入市场交易这个制度根本上，事实上无法一一厘定，也无法穷尽。林林总总，如果用一句话来概括，应该说，发行审批这个问题不解决，中国就不存在真正的、正常的股票市场。

在阻碍市场正常化言论中，有一条是最为广泛传播的观点是以注册发行的巨大压力对群众进行恐吓，典型的说法是这样的：以2010年为例，在发行审批制之下，市场还融资过万亿，如果不审批，该造成多大的融资压力？对此，我的看法是，在发行审批制下，这一年度市场以过万亿的现金，仅支撑了不到三百家企业的新上市和一百来家企业的再融资。如果放开发行审批，企业公开发行价格将在上市前最后一次私募融资定价的基础上稍有上浮，参考国际上“无审批” 市场，发行市盈率将在15倍左右，三百多家新上市企业的总融资额将降为2010年实际数的1/5。换言之，万亿资金，将能支持多达1500多家企业的新股上市。能想象一个正常的市场一年上市这么多企业么？不可能。那么，结论是，如果放开发行审批，则上市的企业数量会大增，而融资总额将反而会下降。

如是，则上市暴富消失，PE腐败消失，突击入股消失，二级市场真正恢复投资价值，监管机构将其殚精竭虑挑选上市公司的人力物力全部用于对虚假信息披露及欺诈的反制，各方主体各归其位，各司其职，善莫大焉。这个变革，可能才是真正伟大的博奕。

1、加油的时候别加满了，40升的油箱加个35就行了，估计跑的公里数差不多，在航空领域这个现象叫“油耗油”，别白浪费钱，还污染环境。

2、正常行驶时，前车突然并线给你让路，绝对没好事，咱们现在的司机还没这个觉悟，千万别给油超车，最好马上松油预备刹车，同时迅速观察两侧后视镜，判断出如果要并线往哪边并，八成前面有情况。

3、堵车或等灯的时候别跟的太近，除非有人想加塞，至少要留出可以一把掰出去的距离，以防前车故障，自己也被加在中间。这是一个老司机告诉我的，当年他就这样陪着前车呆了半个小时。

4、排队时，为了防止别人加塞，在加塞来车一侧，多留半个车身。比如你在左转道排队，经常有人从直行道过来加塞，你尽量用右轮压着左转道的右边线开，给自己向左迂回留出余地，再跟紧前车，加塞的很难得逞。

5、当你从后视镜里看别的车有点费劲的时候，也就是你该开灯的时候了，不是为了看清道路，而是为了让别人看见你，尤其是白天下雨的时候！如果你愿意，时速超过100的时候也应该开灯，反正我是这么做的。

6、停车的时候，尽量将你的车头朝外，一个是走的时候方便，另外一个重要的功能就是防盗，虽然这不是灵丹妙药，但是如果我是贼，只有偷一辆车的机会时，我偷车头朝里的。

7、开车并线的原则是，不要让后车踩刹车，这也是你作为行人过马路的原则，如果你让他为了避让你而踩刹车的话，他就有可能踩到油门上！

8、过路口的时候一定一定要减速，不管他是不是绿灯，至少不能再加油了，尤其是没有交通灯的路口，在咱们国家，很多人是不珍惜生命的，别跟他们较劲。

9、即便你是新手，也不要在高速公路上开的很慢，在路况较好的非高速公路也一样，经常看到很多大车为了超过一辆只有40公里/小时的轿车时而强行并线，险象环生！大货车从起步到开起来非常的吃力，所以货车司机很不爱踩刹车，他宁愿并线超车也不原减速到3档再花10分钟加到5档。

10、以我看来开车最危险的敌人不是开快车，而是分神！开快车的时候往往聚精会神，如果没有突发事件，一般不会出事，我不是在鼓吹开快车，10次事故9次快，一旦出事就有生命危险的，最好是中速行驶！我几次吓出汗来的时候，都是在我走神的时候发生的，记得一次手机想了，我低头想看一下谁的电话，等看清楚了打开接听时，一抬头，前车火红的刹车灯是如此的刺眼，最近的一次了，千万别走神。

11、在人车混行的道路上，尽量离路边的自行车和行人远点，向路的中间靠，如果你没把握，不要紧别害怕，因为对面的来车会躲你，而行人和自行车是背对你的，不但不能躲你，说不定还会向你晃动，得给他们留出余地！

12、晚上行车的时候，不要用远光晃前方的行人和自行车，他们不懂的，不会给你让路的，你这么做只能使对面的车辆花了眼，不如直接的鸣笛。我经常能看到很多司机徒劳的用灯晃着行人，结果就是招来对面车辆刺眼的远光。

13、下雨之后，走在你不熟悉的路段时，见到积水的坑，一定要减速，因为你不知道它有多深，最好是尾随一辆车，有一次我就是在路边停了一下，让后面的一辆超了过去给趟路的，并不耽误时间。

14、如果在高速公路上遇到水洼，尽量躲开，千万别想看到水花四溅的壮观。如果躲不开，就尽量2个前轮一起压水，尽管高速上的水洼一般不会很深，但如果一边的轮子压上，会瞬时失去抓地力，如果速度很快，就会横甩出去，甚至翻车。

15、如果你的车上坐了3个人以上，就别开的太快了，一是咱们的车排量小，人多了车就没劲了，提速会打很大的折扣，最重要的是咱们的刹车会变的比较迟钝，距离会明显的加长，刹车的时机和力度都要比平时来的早和狠。

16、大家经常遇到赶灯的时候，如果你前面还有一辆车，那就算了，谁知道他会不会发什么神经停在线上，这样的事太多了，别跟的太近了，如果你是第一辆，那就别犹豫，冲过去，别加了半天的速，最后心虚了，一脚停在那里，后面来个追尾，虽然不是你责任，可是多别扭啊！

17、停车超过3个小时后，再起步，一定要热车，无论春夏秋冬，这里的热车不是指水温，而是热你的润滑系统，至于水温，可以边开边热。

18、停车后，车里别放什么东西，别以为不放钱包，电脑包就行了，就是半条烟，也可能搭上你的挡风玻璃！

19、有几个不能超车的原则要注意，拐弯的时候不能超，前方有路口的时候不能超，红灯变绿灯起步时，在没有完全通过路口时不要超，如果你想快点，就稍微往前探点，把路口的所有情况都看到，这时可以超。

20、遇到大公共靠边进站，千万别高兴，以为它给你让了路，一定要减速，经常会有人从公共的前头跑出来，你可以通过观察大公共的车底有没有行人的腿脚或影子来判断。

耶鲁大学
心态
1、要自信，绝对自信，无条件自信，时刻自信，即使在做错的时候。
2、寂寞空虚无聊的时候看点杂志，听听音乐，没事给自己找事干，可以无益，但不能有害。
3、不要想太多，尤其是负面的想法，定时清除消极思想。
4、学会忘记一些东西，那些痛苦的、尴尬的、懊悔的记忆，为阳光的记忆腾出空间。
5、敢于尝试新事物，敢于丢脸，热爱丢脸，勇于挑战。年轻时多犯几次错误，有好处。但能一步到位的，一次就对的，就别出叉子。
6、每天都是新的一天，烦恼痛苦不过夜。每天早晨以乐观热情的心情迎接新的一天。即使昨天被人扇了一个大嘴巴。
7、承认自己的不聪明，不勇敢，这样在面对别人的优秀时，可以坦然，并给予发自内心赞美。
8、做人的最高境界不是一味低调，也不是一味张扬，而是始终如一的不卑不亢。

学习
1、学习永远是第一位的，不能舍本逐末。
2、重视预习和复习，学会自学。不错，考前突击可以使你取得高分，但速成的知识也是脆弱的。我不想我毕业后发现自己什么都没记住，大脑空空如也。
3、上课跟上老师的思维，能坐第一排就做第一排。
4、懂得配合，课堂上活跃一些，不是作给别人看，是做给自己看。
5、一定要即时完成老师的作业，的确，大学作业是可以拖的，但那不是你懈怠的理由。
6、永远不要忘记合作学习，相互学习，在大学，没有高考的压力，这种单纯的向学精神更是难能可贵的。
7、要有自己的计划，英语四六级和计算机二级都要靠自己在平常默默努力，的确，这个也需要突击，但仅凭突击，风险也忒大了点。
8、对自己要有高层次的要求，不要不挂就呼万岁。

交往
1、在没了解之前，假定一切人都是善的，真心对待身边的每个人。
2、挖掘每个人身上的优点，真诚的赞美别人。
3、朋友要全面撒网，重点培养(谈恋爱，男女朋友例外)。
4、知己可遇不可求，有些人习惯把别人锁定在一定距离之外，亲近容易，要想更亲近就难了，对于这样的人，你投入再多热情也没用，只会让自己郁闷。不如保持距离，适可而止。
5、真诚的主动帮助别人，不求回报。做每件事都想要别人感激，那是注定要失望的。
6、学会说不，不要让友情成为一种负担。
7、尝试让别人去读懂你，好过挖空心思去读懂别人。因为你读懂别人，你感到那人很熟悉，而那人却感到你很陌生。好比暖手碰尖刀，找伤。
8、对于真正的朋友，不要吝啬关心的话语。一条短信，一个问候，主动一点，不要太斤斤计较谁对谁更好一点。友情的双方一定有一个付出多一点。那个人是谁不重要，重要的是你们的感情在继续。
9、无论什么情况下都要保持自己的独立性，不要丧失自我。
关于爱情
1、不要因为寂寞空虚而谈恋爱。
2、不要跟偏执狂、做事极端的人谈恋爱。
3、在身边的姐妹有了好的归宿后退居二线。
4、别跟好朋友的对象吃醋。
5、情人眼里出西施，但也别把周围的人当成烂狗尾巴草。
6、别错把友情当爱情。
7、可以喜欢很多人，但别轻易爱上谁。
8、顺其自然，缘分不可强求。

工作
1、永远都不要抱怨什么。抱怨只会暴露你的无能。
2、公私要分明。
3、随时保持积极主动。
3、在公共的场合不要过多流露自己的情绪和情感。有情绪了找朋友说，别找同事说。
4、做事讲效率。
5、跟同事领导搞好关系，但不要妄想和他们成为知心朋友。
6、少说话，多做事。
7、该知道的知道，不该知道的甭打听。
8、有些事情，看破但不要说破。

生活
1、把自己的东西收拾整洁，物归其位。
2、赚钱不如省钱。适度节省比赚钱更能省钱。
3、关注时尚信息，学会打理自己。
4、穿衣服不必名牌，但一定要注意搭配。(努力喽)
5、少吃零食，多吃水果。
6、注意保暖，别满不在乎，得了老寒腿风湿没人管。
7、女生应会的技能一定要会。
8、做秀外慧中的自己。

文章分6部分，每页具体讲述一个部分：
1、手把手教你买房子（准备篇）
2、手把手教你买房子（选房篇）
3、手把手教你买房子（合同篇）
4、手把手教你买房子（贷款篇）
5、手把手教你买房子（验收篇）
6、手把手教你买房子（入住篇）

正文：

手把手教你买房子（准备篇）
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。
当 然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同 准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑 密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您 将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识
1. 楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价” 到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先 有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据 每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层
低 层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切 安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难 以广泛开发。
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房 人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多 层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积 少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
板式小高层：　作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
房地产名词解释：套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
房地产名词解释：建筑面积
建 筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面 积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和 方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式
住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1)砖混结构住宅
砖 混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混 凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形 状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖 木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它 的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛 盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作， 墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也 相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
房地产名词解释：朝向和楼层
在 中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝 向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消 费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧 室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较 高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南 方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的 门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照 射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所 以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为 宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的 朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以 能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休 息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因 此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝 向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大 多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看 其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有 不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底 层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地 带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
手把手教你买房子（选房篇）
通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
可以通过以下几点选房：
1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子
2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法
3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。
教你如何看楼书
看图画
经 过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注 意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼 之间的间距是否够大，是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平 面图。
看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位 置。
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。
价格位置的考虑因素
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。
社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
1、居住密度及私密性
住 宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干 扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视” 现象，选择住宅时应予以注意。
2、公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区 内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天 都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
3、小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住 区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商 会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居 住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
4、小区布局
在居住区规划 中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅 采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底 层就不能获得有效日照。
5、小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人 车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车 尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金 是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
位置
如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：
1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。
3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。
4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。
楼层
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大 多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看 其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有 不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底 层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地 带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
设施
业 主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其 道，访客停车方便。
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可 以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨 大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。
至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹 配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。
判断开发商实力及楼盘自身素质
看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:
第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;
第三，楼盘的自身素质：
1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。
4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。
第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。
怎么考察施工现场？
在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。
此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。

手把手教你买房子（合同篇）
选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。
做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
购买现房的注意事项
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人 不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权 归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款 由房地产开发企业双倍返还买受人。
签订认购书流程
签定流程
你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：
1.认购物业；
2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签订购房合同流程及注意事项
签定合同
签 订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和”五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理”销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑 惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把 先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下：
1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括： 认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。
3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：
（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
（6）产权登记和物业管理的约定；
（7）保修责任；
（8）购房人使用权限；
（9）双方认定的争议仲裁机构；
（10）违约赔偿责任；
（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、 购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近 年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。
首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了。
在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交 房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房 买卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。
如何退定金
对于目前在房地产 买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？
一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能 退？
二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法 解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要 求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》 第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、 《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起 _____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的 期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房 认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合 同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要 求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将 “定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认 购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行 政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定 金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈 判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。 另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇）
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
◆一次性付款
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
◆ 分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
◆ 按揭付款
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。
◆ 公积金贷款
居 民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公 积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额 度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点 是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住 房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄 存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户 需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
申请商业贷款需要提供的材料：
(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。
(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
(6)银行方面规定的相关证明。
商业性住房贷款的流程
(1)咨询办理贷款的相关知识。
(2)提出购房贷款申请。
(3)提供贷款所需的相应资料。
(4)银行审核批准。
(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。
(6)到公证处办理公证手续。
(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。
(8)办理房屋产权抵押登记。
(9)向银行提供抵押证明。
(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。
(11)借款人开始按月还款。
商业性住房贷款的注意事项
(1)按期偿还贷款的本息。
(2)不能提供虚假的文件或资料。
(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。
(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。
(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
手把手教你买房子（验收篇）
验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即 使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠 纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新 规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算
那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。
第1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
第3招：门窗灵活严又亮
试 试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝， 为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
第4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
第5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
第6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
第7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
第8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
第9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
第11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
第12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
第13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
第14招：厨卫紧临通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
第15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房
大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此 类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何 种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地 多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房 屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为 主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期
1.屋面防水3年；
2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5.门窗翘裂、五金件损坏1年；
6.管道堵塞2个月；
7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8.卫生洁具1年；
9.灯具、电器开关6个月；
10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
1、怎样认定房屋质量不合格
根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所 谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正 常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能 因此要求退房。
专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房
商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。
免除收房伤痛从签合同开始
为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、 厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做 法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。
切记查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一 致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部 门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验房后收楼
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物 业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买 家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则
答： 开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自 己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借 口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1、 检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行 的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要 看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房 屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、 检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨 房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天 再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。
7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。
法 律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确 信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该 问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无 法正常居住，就可直接找开发商提出
解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。
精 装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用 的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
3、如何对所购商品房进行面积验收？
答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢?
按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套 内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面 积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式 阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部 分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
4、如何对房屋质量进行工程验收？
答：室内工程验收应把握以下几点
一、房屋结构
如何对房屋质量进行工程验收
结 构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的 等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：
——是否有钢筋外露；
——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
三、层高
住 宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相 应提高。按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
四、地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
五、墙体
这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。
六、通风采光
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
七、卫浴工程
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
八、厨房工程
厨 房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果 如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位 置预留好。
九、水电工程
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合
理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。
十、门窗工程
分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
十一、私密性
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。
十二、安全性
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
十三、电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
5、公共设施验收标准
答：对公共设施进行验收应把握以下几点：
一、楼梯
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。
二、电梯
电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
三、供水工程
公 共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多 层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和 UPVC管。
四、供电工程
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
五、供气工程
供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
六、停车场地
有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。
七、公共绿地
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
八、其他公共设施
有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
九、房屋间距
房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
十、验收记录和房屋交接
购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
手把手教你买房子（入住篇）
办理房屋产权证流程以及准备材料
1.产权人需准备资料：
商品房买卖契约正本；
购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产 权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证 件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（复印件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题
买 房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的 所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
产权证在使用过程中常出现的法律问题
什么是房地产产权？
城 市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配 权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房 地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有 占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要 求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出 售、赠与、变换等。
一、遗失《房地产证》如何申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
（一）刊登公告声明的报纸；
（二）身份证明；
（三）补发《房地产证》申请书
二、如何识别房产证的真伪
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新 的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统 一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为 蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和 用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。
首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2： 发证机关（盖章）
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
3： 团花
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4： 花边
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
5： 暗印，水印
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
6：编号
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
住宅小区物业管理内容及费用的基本构成
一、住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理
住 宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使 用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
物业管理费用的基本构成
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。
物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准
随 着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发 商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费 的问题，更成了人们议论的焦点。
1、物业问题矛盾的产生
1.1 物业收费
物 业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是 事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造 成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境 脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
1.2 质价不符是问题的根源
物 业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化， 从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促 的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理 不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低 了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜 劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时 对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
1.3 业主有偿付费观念未形成
从 业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家 或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
2、物业的标准
物 业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下 几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客 户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条 件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物 业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业 知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各 种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物 业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整 套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少 工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形 象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿 命。
家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的 共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进 入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作， 近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重 点问题。
家 庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从 两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于 大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。
1、按工艺程序检验
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。
1、1、 隐蔽工程
主 要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否 和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
1、2、 基层龙骨、衬板项目
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。
1、3、 饰面项目
主 要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。 相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。
1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃
这 里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及 施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程
吊 顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不 平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC 扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该 类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。 饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、4、细木制品
主 要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现 象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在 两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在 实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工 程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝
一、忌仓促上马
一 些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考 虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的 设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
二、忌“胸无全局”
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化”
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
五、忌不分主次
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。
六、忌脱离文化背景
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
七、忌脱离外部环境
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。
八、忌“无人参与”
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
十一、忌生搬硬套
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。

在每一个大标题中的四个选择题中只选择一个最符合你自己的，并在英文字母后面做记号。一共40题。不能遗漏。
注意：请按第一印象最快的选择，如果不能确定，可回忆童年时的情况，或者以你最熟悉的人对你的评价来从中选择。

一、1 富于冒险:愿意面对新事物并敢于下决心掌握的人；D

2 适应力强:轻松自如适应任何环境 ；S

3 生动:充满活力,表情生动,多手势；I

4 善于分析:喜欢研究各部分之间的逻辑和正确的关系。C

二、1坚持不懈：要完成现有的事才能做新的事情；C

2喜好娱乐：开心充满乐趣与幽默感；I

3善于说服：用逻辑和事实而不用威严和权利服人；D

4平和：在冲突中不受干扰，保持平静。S

三、1顺服：易接受他人的观点和喜好，不坚持己见；S

2自我牺牲：为他人利益愿意放弃个人意见；C

3善于社交：认为与人相处是好玩，而不是挑战或者商业机会；I

4意志坚定：决心以自己的方式做事。D

四、1使人认同：因人格魅力或性格使人认同；I

2体贴：关心别人的感受与需要；C

3竞争性：把一切当作竞赛，总是有强烈的赢的欲望；D

4自控性：控制自己的情感，极少流露。S

五、1使人振作：给他人清新振奋的刺激；I

2尊重他人：对人诚实尊重；C

3善于应变：对任何情况都能作出有效的反应；D

4含蓄：自我约束情绪与热忱。S

六、1生机勃勃：充满生命力与兴奋；I

2满足：容易接受任何情况与环境；S

3敏感：对周围的人事过分关心；C

4自立：独立性强，只依靠自己的能力、判断、与才智。D

七、1计划者：先做详尽的计划，并严格要计划进行，不想改动；C

2耐性：不因延误而懊恼，冷静且能容忍；S

3积极：相信自己有转危为安的能力；D

4推动者：动用性格魅力或鼓励别人参与。I

八、1肯定：自信，极少犹豫或者动摇；D

2无拘无束：不喜欢预先计划，或者被计划牵制；I

3羞涩：安静，不善于交谈；S

4有时间性：生活处事依靠时间表，不喜欢计划被人干扰。C

九、1迁就：改变自己以与他人协调，短时间内按他人要求行事；S

2井井有条：有系统有条理安排事情的人；C

3坦率：毫无保留，坦率发言；I

4乐观：令他人和自己相信任何事情都会好转。D

十、1强迫性：发号施令，强迫他人听从；D

2忠诚：一贯可靠，忠心不移，有时毫无根据地奉献；C

3有趣：风趣，幽默，把任何事物都能变成精彩的故事；I

4友善：不主动交谈，不爱争论。S

十一、1勇敢：敢于冒险，无所畏惧；D

2体贴：待人得体，有耐心；S

3注意细节：观察入微，做事情有条不紊；C

4可爱：开心，与他人相处充满乐趣。I

十二、1令人开心：充满活力，并将快乐传于他人；I

2文化修养：对艺术学术特别爱好，如戏剧、交响乐；C

3自信：确信自己个人能力与成功；D

4贯彻始终：情绪平稳，做事情坚持不懈。S

十三、1理想主义：以自己完美的标准来设想衡量新事物；C

2独立：自给自足，独立自信，不需要他人帮忙；D

3无攻击性：不说或者做可能引起别人不满和反对的事情；S

4富有激励：鼓励别人参与、加入，并把每件事情变得有趣。I

十四、1感情外露：从不掩饰情感.喜好,交谈时常身不由己接触他人；I

2深沉：深刻并常常内省，对肤浅的交谈、消遣会厌恶；C

3果断：有很快做出判断与结论的能力；D

4幽默：语气平和而有冷静的幽默。S

十五、1调解者：经常居中调节不同的意见，以避免双方的冲突；S

2音乐性：爱好参与并有较深的鉴赏能力，因音乐的艺术性,而不是因为表演的乐趣C

3发起人：高效率的推动者，是他人的领导者，闲不住；D

4喜交朋友：喜欢周旋聚会中，善交新朋友不把任何人当陌生人I

十六、1考虑周到：善解人意，帮助别人，记住特别的日子；C

2执着：不达目的，誓不罢休；D

3多言：不断的说话、讲笑话以娱乐他人，觉得应该避免沉默而带来的的尴尬；I

4容忍：易接受别人的想法和看法，不需要反对或改变他人。S

十七、1聆听者：愿意听别人倾诉；S

2忠心对自己的理想、朋友、工作都绝对忠实，有时甚至不需要理由；C

3领导者：天生的领导，不相信别人的能力能比上自己；D

4活力充沛：充满活力，精力充沛。I

十八、1知足：满足自己拥有的，很少羡慕别人；S

2首领：要求领导地位及别人跟随；D

3制图者：用图表数字来组织生活，解决问题；C

4惹人喜爱：人们注意的中心，令人喜欢。I

十九、1完美主义者：对自己、对别人都高标准、一切事物有秩序；C

2和气：易相处，易说话，易让人接近；S

3勤劳：不停的工作，完成任务，不愿意休息；D

4受欢迎：聚会时的灵魂人物，受欢迎的宾客。I

二十、1跳跃性：充满活力和生气勃勃；I

2无畏：大胆前进，不怕冒险；D

3规范性：时时坚持自己的举止合乎认同的道德规范；C

4平衡：稳定，走中间路线。S

二十一、1乏味：死气沉沉，缺乏生气；S

2忸怩：躲避别人的注意力，在众人注意下不自然；C

3露骨：好表现，华而不实，声音大；I

4专横：喜命令支配，有时略显傲慢。D

二十二、1散漫：生活任性无秩序；I

2无同情心：不易理解别人的问题和麻烦；D

3缺乏热情：不易兴奋，经常感到好事难做；S

4不宽恕：不易宽恕和忘记别人对自己的伤害，易嫉妒。C

二十三、1保留：不愿意参与，尤其是当事情复杂时；S

2怨恨：把实际或者自己想象的别人的冒犯经常放在心中；C

3逆反：抗拒、或者拒不接受别人的方法，固执己见；D

4唠叨：重复讲同一件事情或故事，忘记已经重复多次，总是不断找话题说话。I

二十四、1挑剔：坚持琐事细节，总喜欢挑不足；C

2胆小：经常感到强烈的担心焦虑、悲戚；S

3健忘：缺乏自我约束，导致健忘，不愿意回忆无趣的事情；I

4率直：直言不讳，直接表达自己的看法。D

二十五、1没耐性：难以忍受等待别人；D

2无安全感：感到担心且无自信心；S

3优柔寡断：很难下决定；C

4好插嘴：一个滔滔不绝的发言人，不是好听众，不注意别人的说话。I

二十六、1不受欢迎：由于强烈要求完美，而拒人千里；C

2不参与：不愿意加入，不参与，对别人生活不感兴趣；S

3难预测：时而兴奋，时而低落，或总是不兑现诺言；I

4缺同情心：很难当众表达对弱者或者受难者的情感。D

二十七、1固执：坚持照自己的意见行事，不听不同意见；D

2随兴：做事情没有一贯性，随意做事情；I

3难于取悦：因为要求太高而使别人很难取悦；C

4行动迟缓：迟迟才行动，不易参与或者行动总是慢半拍。S

二十八、1平淡：平实淡漠，中间路线,无高低之分，很少表露情感；S

2悲观：尽管期待最好但往往首先看到事物不利之处；C

3自负：自我评价高，认为自己是最好的人选；D

4放任:许别人做他喜欢做的事情，为的是讨好别人，令别人鼓吹自己。I

二十九、1易怒：善变，孩子性格，易激动，过后马上就忘了；I

2无目标：不喜欢目标，也无意订目标；S

3好争论：易与人争吵，不管对何事都觉得自己是对的；D

4孤芳自赏：容易感到被疏离，经常没有安全感或担心别人不喜欢和自己相处。C

三十、 1天真：孩子般的单纯，不理解生命的真谛；I

2消极：往往看到事物的消极面阴暗面，而少有积极的态度；C

3鲁莽：充满自信有胆识但总是不恰当；D

4冷漠：漠不关心，得过且过。S

三十一、1担忧：时时感到不确定、焦虑、心烦；S

2不善交际:总喜欢挑人毛病，不被人喜欢；C

3工作狂:为了回报或者说成就感，而不是为了完美，因而设立雄伟目标不断工作，耻于休息。D

4喜获认同：需要旁人认同赞赏，像演员。I

三十二、1过分敏感：对事物过分反应，被人误解时感到被冒犯；C

2不圆滑老练：经常用冒犯或考虑不周的方式表达自己；D

3胆怯：遇到困难退缩；S

4喋喋不休：难以自控，滔滔不绝，不能倾听别人。I

三十三、1腼腆：事事不确定，对所做的事情缺乏信心；S

2生活紊乱：缺乏安排生活的能力；I

3跋扈：冲动的控制事物和别人，指挥他人；D

4抑郁：常常情绪低落。C

三十四、1缺乏毅力：反复无常，互相矛盾，情绪与行动不合逻辑；I

2内向：活在自己的世界里，思想和兴趣放在心里；C

3不容忍：不能忍受他人的观点、态度和做事的方式；D

4无异议：对很多事情漠不关心。S

三十五、1杂乱无章：生活环境无秩序，经常找不到东西；I

2情绪化：情绪不易高涨，感到不被欣赏时很容易低落；C

3喃喃自语：低声说话，不在乎说不清楚；S

4喜操纵：精明处事，操纵事情，使对自己有利。D

三十六、1缓慢：行动思想均比较慢，过分麻烦；S

2顽固：决心依自己的意愿行事，不易被说服；D

3好表现：要吸引人，需要自己成为被人注意的中心；I

4有戒心：不易相信，对语言背后的真正的动机存在疑问。C

三十七、1孤僻：需要大量的时间独处，避开人群；C

2统治欲：毫不犹豫地表示自己的正确或控制能力；D

3懒惰：总是先估量事情要耗费多少精力，能不做最好；S

4大嗓门：说话声和笑声总盖过他人。I

三十八、1拖延：凡事起步慢，需要推动力；S

2多疑：凡事怀疑，不相信别人；C

3易怒：对行动不快或不能完成指定工作时易烦躁和发怒；D

4不专注：无法专心致志或者集中精力。I

三十九、1报复性：记恨并惩罚冒犯自己的人；C

2烦躁：喜新厌旧，不喜欢长时间做相同的事情；I

3勉强：不愿意参与或者说投入；S

4轻率：因没有耐心，不经思考，草率行动。D

四十、 1妥协：为避免矛盾即使自己是对的也不惜放弃自己的立场；S

2好批评：不断地衡量和下判断，经常考虑提出反对意见；C

3狡猾：精明，总是有办法达到目的；D

4善变：像孩子般注意力短暂，需要各种变化，怕无聊。I

将以上的选择做一个统计，并记在括号内。

D-（ ） I-（ ） S-（ ） C-（ ）

　　不过这不重要~要的是我无意中发现了更新的血型漫画，部分和以前略有所重复，不过有很多比以前讲得更加详细呢：）

这次特意按照不同的血型排序，大家可以特别留意自己的血型啦~

先来看A型吧~

NOW，我们进入B型血的世界~

O型来喽~~~AB不要急啊，马上就来~~

AB型

希望“天生的批评家”不要批评我最后一个才上传你们的血型。